不動産売却の失敗体験談に学ぶ

最も多い不動産売却時の失敗要因は、不適切な仲介業者を選んだことです。

良心的な仲介業者ばかりではなく、悪徳業者も少なくありません。簡易査定は高くつけて、現物査定では相場よりも極端に低くしたり、全く宣伝をせずに物件を売れないままにしたり、過剰に宣伝を行い、広告にかかった費用ということで、恐ろしい額の請求をしてくるなど、様々なパターンがあるといいます。

誠実な仲介業者をみつけるためにも、最初からいくつかの仲介業者と連絡をとって総合的に判断して選んでください。

これから家を売ると決めたら、物件の売出価格を判断するために不動産会社に現状査定を依頼するものですが、土地はともかく、建物の査定額は築年数がモノを言います。
よほど希少性が高いとか人気地区ならいざ知らず、中古価格は築後すぐに3割下がり、10年、15年もたつと一気に落ちていくという現実があります。
建物の材質や耐久性にもよりますが、一戸建てなら、築年数が上がれば極端な話、建物の評価額はゼロで、売出価格のほとんどが土地代ということにもなりえます。確かに、不動産の一括査定サイトは役に立ちますが、その一方で多くの業者から勧誘や宣伝を受けて煩わしい気持ちになるのではないかと利用をためらっている人も多いようです。

しかし、個人の携帯番号だけを知らせておいて、悪質な勧誘を受けた場合は、その業者の番号を着信拒否しておけば、何回も断る手間が省けます。

このよう信頼できない行為を繰り返す不動産業者は、いくら高額の査定額を提示していたとしても利用しないように注意できますし、売却を考えている物件の相場も分かるので、まずは勇気をもって使ってみましょう。何かを買えば必ずついて回るのが消費税です。

住宅の売買でも当然かかりますが、土地は消費税の対象外ですから、消費税は建物だけにかかってくると覚えておきましょう。

それと、自宅売却のように売り手が個人の場合は建物にも消費税はかからないです。とはいえ個人が所有していたものでも自分が住む以外の用途で所有している不動産だと、非課税扱いとはなりませんから、留意しておく必要があります。普通、不動産査定で行われる査定方法は一つではありません。

「訪問査定」と「机上価格査定」を使い分け、査定額を決定しています。

査定の精度が高いのは訪問査定です。

訪問査定では不動産会社が直接物件をチェックし査定額を決定します。
一方で、現地には赴かず、提供された物件の各種データを参考にして査定額を割り出すことを、机上価格査定といいます。
ここで参考にされるデータには、築年数や間取り、周辺の売却物件の相場、会社の持つ似たような物件の販売経験などを参考に簡易的な査定を行うのです。

机上価格査定では訪問査定で算出される査定額ほどの厳密性は出せませんが、売却可能価格を参考にする程度であれば役に立ちます。

戸建てを売却するにあたっては、自分で買い手を見つけるのでなければ、不動産屋への仲介手数料が発生します。

上限額が売買価格の3.24%プラス64800円ということが法律で決められているので、売買価格帯がわかるのであれば支払う仲介手数料も大体の額を予想できます。

ただ、仲介ではなく、不動産業者自身の買い取りとなるのなら、この仲介手数料は請求されません。

所有権移転登記に伴う費用は原則として買い手側が負担することになっています。
住宅ローンが残っている家を売る際には、売却以前に完済していなければなりません。

不可能であれば、売却代金での返済を最優先することを条件に債権者と話し合い、売却の承諾を得る(任意売却)のが普通です。

借主が債権者に対し任意売却の申し立てをするのは困難ですし、時間ばかりが経過してしまいます。
弁護士や任意売却を専門にしている業者に相談し、効率的に手続きしてもらうほうが安心です。もし、不動産を売ろうと考えているなら、良い業者を見付ける必要があります。見付け方のコツは、インターネット上の一括査定サイトを使って、複数の不動産仲介業者に簡易査定してもらいます。返事がきた複数の業者の中から、査定額が高いものや、信頼できそうな業者を選んで不動産の実物を見てもらう訪問査定を依頼します。

具体的な査定額の内訳や、こちらからの疑問に対して誠実に対応してくれる業者ならば、安心です。

いくら高額の査定額を出している業者でも、質問をはぐらかしたり、強引に契約させようとするところは選択肢から除外しましょう。建物の築年数が古い場合は、建物を解体して土地として売るべきかと迷うことも多いでしょう。でも、一概にそうとも言い切れません。

ここ数年は安定したDIYブームで、自分好みに改装して住むというのは雑誌で特集が組まれるくらいですし、中古住宅を買い入れして現代風のリノベーションを施して売る不動産会社も多く、価格の手頃な中古物件の需要は高まっています。

住宅ローンを組んで新居を購入する場合、出資は住宅が建てられてから開始するのが一般的です。

すなわち、注文住宅購入から建築が終わるまでの間に、例えば工事の着工金など必要な費用があればローンとは別に手元に準備しなければいけません。

従来住んでいた家を売却し、ある程度の元手があるなら大丈夫ですが、売買が成立する前にお金が必要になった場合は困ります。そこで、短期間のみの融資に対応してくれるのがつなぎ融資です。

実物を見ることができるオープンハウスは宣伝効果が高いので、マンションは比較的スムーズに売却できます。

とはいえ、オープンハウスにも欠点がないわけではなく、売却するという事実が近所の人たちに知れることは否めません。近隣にも広告が入りますし、不動産会社のロゴ入りのノボリ旗が立てられたりと注目度は著しいですから、売却が決まるまでは近所に知られたくないという考えであれば、それなりに負担になるかもしれません。

モデルハウスではなくオープンハウスとなっていれば、販売中の物件の中まで自由に見て回ることができます。

その時点で居住者が退去していない中古の不動産物件の場合はインテリアがあるままですが、そのため「もし自分が住んだら」というイメージも膨らみやすいでしょう。
それから、家の付近も同時にぶらついてみれば、立ち寄りやすいお店は何があるかといったような普段の暮らしぶりも情報が得られます。
普通に暮らしているつもりでも、家の劣化は避けられません。その物件を売りに出す時、壁の一部に剥がれた部分がある、あるいは、専門業者でも綺麗にできないような汚れや傷みが発生しているのなら、一部分でもリフォームすることで査定額を上げることができるかもしれません。でも、リフォーム前の査定額とリフォーム後の査定額の差額が、リフォーム代金より低くなってしまって赤字になってしまうかもしれません。

ですから、まず最初に不動産業者に訪問査定を依頼し、実際にリフォームするかどうかを話し合ってください。

ネット上などの不動産の簡易査定では必要書類はありませんが、正式に会社に依頼する際には、あらかじめ登記簿謄本を準備しておいてください。

日付が古くても、内容に変更がなければ使えないこともありませんが、査定の精度が落ちかねませんから、日付が新しいものを用意した方が良いでしょう。その他にも、固定資産税評価証明書や権利書の関係が必要になりますから、揃えておいてください。現在ローンを払っている最中なら、追加でローン残高証明書や土地測量図、建築設計図などの書類も必要なので、全ての書類を揃えて査定に申し込みましょう。良い不動産屋で不動産売却を行いたいと思ったら、どうやって選べばいいのでしょうか。

まず重要と言えることは、その不動産屋が得意な分野に売りたい物件が当てはまるかどうかです。不動産屋次第で、マンションや一戸建てなど強みを持っている分野が異なるので、依頼する不動産屋の強みに所有物件が合致するように選ぶことが必要なのです。
それから、例として全日本不動産協会のような団体への所属の有無も、任せても心配ない業者かどうかの基準として見ることができます。
昔ながらの木骨モルタルや木造の一戸建の耐用年数は、税法において20年から22年で、最近の国土交通省の調査によると平均残存年(寿命)は30年弱です。
ですから、よほど特殊なケースでない限り、築30年超の家の査定を業者に頼んでも、建物価格はゼロだとか、いって百万円未満と見積りされるのが普通です。もし売ることになっても、土地代にしかならないと考えておくほうが無難です。

目にする機会は少ないですが、不動産査定ソフトというものがあります。

土地面積、床面積、築年数、階数といった物件の情報を入れると、ソフト内に収録している路線価や資産償却表などに基づき、自動計算で物件価値を算定するソフトを指します。無料もあれば、有償版もあります。机上データを集めただけの簡易版ですから、現地調査の上でプロが下した見積額と比べると乖離があるのは仕方ありません。
ただ、メタデータ的に把握したい人には良いかもしれません。家を売却する際は一般的に、売買契約をして住宅を引き渡すまでに、最低でも半年ほどはかかると思って間違いありません。
通常より短い期間で売却して現金にしたいなら、中古市場に出すのではなく、不動産会社の買取制度を利用する手もあります。

といっても買取価格は中古市場で売却した時より安いものになるのは確実ですから、充分に考える必要があるでしょう。

ただ、期間内にすみやかに不動産を売却可能という意味では有効な方法かもしれません。住宅ローンなどの債務で抵当権がついている土地家屋等は売買できるのでしょうか。結論から言うと、特に禁止された行為ではありませんから売買はできますし、所有権移転登記もできるはずです。ただ、物件を担保にしてお金を借りた人が残債を完済することができないと、担保となっている物件は競売にかかり、赤の他人の所有となってしまうのです。

つまり抵当権が残ったままの不動産はトラブルの元になりますので、実質上「売れない物件」となってしまうでしょう。
どんなに良い家でも築25年なり30年が経過すると、買い手探しには苦労するようです。目につきやすい部分をリフォームするなど、明るく魅力ある家にしたほうが売りやすいでしょう。利便性の高い立地の場合はいっそ更地にして土地として売り出すと購入希望者は比較的つきやすいようです。買い手がいないのに解体費を払うのが不安であれば、中古戸建てとして、解体費の分だけ安い価格にして売れば、買主側はリフォームなり建て替えるなり選ぶことができます。

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